个人房贷全面趋紧 利率优惠年内恐消失

目前，各家银行执行的首套房房贷利率虽不尽相同，但多数都已进行调整。

由于房地产贷款风险的提高，率的相对下滑，个人房贷业务已不再是银行眼中的“香饽饽”。另外随着银行贷款利率管理水平和议价能力的提高，使得银行更青睐于率相对较高的个人消费贷款等业务。

2014年信贷资金偏紧是大的走势，在外部环境与银行自身业务调整的共同作用下，房地产信贷政策将会越来越紧。

春节过后多家银行个人房贷业务不约而同全面收紧，个别银行甚至采取暂停大额个人消费贷款等措施。对此，有业内人士向记者解释，由于具有额度较高，贷款用途宽泛，且无须担保和抵押等特点，个人消费贷款已成为部分消费者购房资金的主要来源之一。以某国有大行为例，其发放的用于装修的个人消费贷款额度在20万-100万元。目前该行已经暂停这项业务，尚无重启计划。

某大行相关部门负责人在接受记者采访时承认，今年各行开年房贷明显偏紧，与往年相比确实反常。一些业内人士分析认为，房地产市场潜在风险提高的预期让银行不得不提高警惕。

房贷利率多上浮

虽然，多数银行仍对外表示，购买首套房仍可享受八五折利率优惠，但经记者了解，多数购房者很难享受这一优惠。某行个贷部经理也证实，实际操作中，房贷利率几乎没有折扣。

在广州，建行某支行相关负责人表示，该行首套房房贷利率为九五折，不过很难申请。

除建行外，在北京地区，农行、交行、花旗银行、汇丰银行也将首套房房贷利率调高至九折。不过记者发现，即便是同一家银行在不同地区的分支行执行的首套房房贷利率也有不同。如建行，目前在北京地区仍执行八五折利率优惠措施。

对于这一差别，建行相关负责人表示，不同地区贷款额度松紧有差别，所以执行的利率也稍有不同。

一些银行则直接取消首套房房贷利率优惠。工行客服人员明确表示，无优惠，目前执行的是6.55%基准利率。而光大银行则将其首套房房贷利率在基准利率的基础上上浮5%。

采取利率优惠措施的银行也在从不同方面提高贷款门槛。如建行要求：房龄+借款年限小于39年；花旗银行、汇丰银行要求贷款金额在100万元以上。

目前，各家银行执行的首套房房贷利率虽不尽相同，但多数都已进行调整。不过对于二套房房贷政策，各家银行仍“按兵不动”，即依然执行“首付比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率1.1倍”的政策。

一些专家表示，利率调整意义大于影响。某购房者告诉记者，如贷款100万元买首套房，贷款期限为20年，选择等额本息还款方式还款。考虑到5年期以上贷款的基准利率为6.55%，按照基准利率八五折来算，每月还款约6900元，但取消了八五折后，月还款需要7500元，每月多还500余元。有一定影响，但影响有限。

信贷规模将进一步收紧

2014年1月份，北京全市二手房住宅网签总量为8772套，环比上月下降20.1%，与2013年1月份网签相比更是大幅下跌了55.2%。

中国国际金融研究所宏观研究员李佩珈表示，1月份北京住房成交量的大幅下滑确实给市场吹了股“冷风”。这股“冷风”也让市场、特别是金融机构开始重新评估房地产行业的未来走势。

社科院副院长李扬近日公开表示，就中国经济形势而言，房地产行业问题突出，一直没有明确房价上涨的具体原因，当前金融部门已经在对未来可能的下跌做准备。

这种“准备”也一定程度上得到佐证。某行相关部门负责人透露，从年初开始，该行对房地产行业贷款风险已经进行了多次警示。今年的主要基调就是：加大风险防范力度，压缩信贷投放规模。

根据上市银行已公布的年报可知，压缩房贷业务早已开始。以中信银行为例。该行年报资料显示，2012年，中信银行住房按揭贷款增长率为8.79%，远低于该行贷款15.96%的平均水平。同年，房贷在个贷中的占比也呈下降趋势。目前这一趋势并未改变。

对此，中国社科院研究生院客座教授苑德军解释说，由于房地产贷款风险的提高，率的相对下滑，个人房贷业务已不再是银行眼中的“香饽饽”。另外随着银行贷款利率管理水平和议价能力的提高，使得银行更青睐于率相对较高的个人消费贷款等业务。

李佩珈补充说，由于利润可观，银行曾无视大额消费贷款流向房地产市场；在利润下滑，信贷额度偏紧情况下，为追求更高的回报和利润，银行必然会暂停大额消费贷款业务。

将对房市产生“下拉”作用

根据记者掌握的情况来看，目前在北京地区，仅有建行一家银行保持首套房八五折利率优惠措施。虽某房地产中介工作人员向购房者表示，该优惠措施即将在本月20日结束。但记者从建行海淀区某支行获悉，并未接到利率调整通知。

李佩珈表示，银行机构集体回归“八五折”的情况在今年恐难出现。这是因为流动性紧张局面仍未得到有效突破，而随着市场利率中枢的抬升，今年银行只能会继续收紧个人住房贷款额度，调整贷款利率，并逐步调整其贷款业务结构。

信贷政策调整会对房地产市场带来什么样的影响？苑德军表示，今年房地产市场不会出现房价大幅上涨的局面。这一方面是因为房价暴涨的货币基础已经发生动摇；另一方面，自住型住房等低价房源的大量上市，将在一定程度上改变供求关系，会对房地产市场形成一定冲击。

李佩珈也表达同样的看法。她认为，2014年信贷资金偏紧是大的走势，这将对房地产市场形成“下拉”作用。同时考虑到，从国家房地产调控思路来看，目前虽未进一步出台具体调控细则，但总体思路仍是严控。在外部环境与银行自身业务调整的共同作用下，房地产信贷政策将会越来越紧。她还表示，刚需依然旺盛，房地产市场的长期驱动力从目前来看并未改变，因此2014年房地产市场仍会呈现平稳增长，震动上行的局面。

金融监管部门曾重申，金融“积极支持居民首套自住购房需求的政策没有改变”。建行相关负责人就向记者表示，仍会优先支持刚需购房者，不会存在压贷的情况。