25城市松绑限购 二手房市场将迎来春天？

在最近一段时间，房价走势一直是各方关注的焦点。不仅是因为10多年来，房价一直是只涨不跌，让很多买房者望而却步，而且最近随着楼市的萧条，部分城市房价开始出现下跌。面对楼市的不断萧条，不少城市逐渐开始了对限购的松绑，然而限购松绑会快速提升二手房成交量吗？

限购放松效果弱弱,买家购房卡在贷款

限价取消买房好时机，超值低价房源推荐

在7月28日杭州、石家庄同日确认放松限购后,国内楼市“限购”的46个城市中,25个城市政策已经调整,其中有6个城市明文取消或调整。在取消限购之后,这些城市的市场成交表现究竟如何,成为购房者和业内关注的焦点。CRIC研究中心对放宽限购的城市近期成交情况进行的量化分析显示,就目前市场来看,在房贷吃紧的现状下,取消限购对市场成交的刺激并不明显,项目去化速度更多还是依赖于自身品质和营销策略。房贷吃紧在解除限购后,成为制约市场成交放量的重要因素。

多数松绑城市成交依旧低迷

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限购松绑,会否立马拉升成交量和楼价?就这25个城市整体成交情况来看,取消限购城市的成交量环比变动不大,市场去化速度依然在低位徘徊,与限购政策尚未放松的5-6月份的成交量相比,基本持平,并未出现整体大幅回升的态势,放松限购城市市场去化速度并未出现明显好转。

据悉,到目前为止,25个城市中仅有不到两成的城市在限购放宽后,商品住宅成交量出现了单周冲高。值得注意的是,这些单周成交量冲高的城市的政策发布形式均为明文放宽,如呼和浩特、济南、南宁等,在未明文放宽的城市中,仅有福州29周的成交量出现大幅上扬,但与其6月份的限购放松关系不大,据了解,应是由于市内某项目开盘热销所致,该盘单周销量5万平方米,占全市成交量50%。

而且这些明文放宽限购的城市,在文件下发一至两周内市场成交量即回落至限购前规模。以济南为例,在7月10日放开限购后,28周(7月14日-7月20日)全市成交量即突破30万平方米,环比骤升85%,但在第29周成交量即大幅回落至11万平方米,与去年同期相若。究其原因,这些城市网签量的短期暴增,并非来自于当期的市场成交,而是由于大量的往期成交房源集中补签所致。

信贷支持缺位成市场制约

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事实上,银行的个人房贷额度吃紧是松绑限购城市楼市成交量未有明显提升的重要因素。银行出于风险和考虑,对于个人住房贷款业务仍较谨慎。因此,银行信贷支持缺位使原本被寄予厚望的取消限购政策大打折扣。

近日,克而瑞对33个城市的101家银行分支机构进行了电话调研,调研结果显示,各城市银行贷款环境总体偏紧,主要表现在:一,即使受益于定向降准,仍有近三成农商行停贷或不涉房贷;二,超八成银行首套利率执行基准或上浮,个别上浮20%;三,二套房方面,首付要求七成的银行占20%,利率上浮超过1.1倍的银行占30%,个别上浮30%;其四,三套房停贷的政策并未有实质性改变。

放松限购为何效果不明显

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CRIC研究中心分析人士表示,大部分放宽限购后的市场成交表现与之前相比,并没有什么大的改观,原因在于:首先,政策的不匹配性,虽然限购逐步放开,但限贷政策依然严格执行。取消限购政策尽管赋予购房者自由购买第二、第三套房的权利,但对于刚需或者改善需求来说,实际购买力的不足会使购买计划化为泡影。

其次,限购政策放宽可能短期内会释放一部分被压制的需求,暂时缓和疲弱的市场,但很难改变行业整体低迷、观望格局。况且许多中小城市本就在限购政策执行上较为宽松,放不放宽,意义不大。

链接：郑州二手房
二手房是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。它是相对开发商手里的商品房而言，是房地产产权交易二级市场的俗称。包括商品房、允许上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。

链接：郑州二手房买卖
根据房改有关政策，已取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用房可以上市出售，包括按照成本价、标准价以及按标准价优惠办法购买的公有住房；按照成本价或者标准价购买的安居工程住房；集资合作建设的住房；按市人民政府规定的指导价格购买的经济适用住房；按照高于规定成本价的价格购买的安居工程房和集资合作建设的住房。比如在北京市行政区域内，由政府房管部门直接管理和由产权单位自行管理的公有单元式住宅楼房，包括新建楼房和已住用的楼房均可出售。为维护交易双方的利益，二手房交易需要有一定的程序。由双方订立买卖合同，据合同规定，由买方将资金付与卖方，依法办理房屋产权手续，由卖方将房产腾退如期交与买方。